Как купить участок с недостроенным домом: все важные аспекты
Купля-продажа объекта незавершенного строительства — серьезная сделка, которая затрагивает интересы и покупателя, и продавца. В этой статье мы подробно рассмотрим, на что следует обратить внимание при покупке земельного участка с недостроем, чтобы избежать возможных проблем и недоразумений.
Что такое "объект незавершенного строительства"?
Объект незавершенного строительства — это здание или сооружение, строительство которого не завершено и которое не введено в эксплуатацию. Такой объект не может быть использован для проживания, промышленного производства, коммерческой деятельности или организации сельского хозяйства. Его единственное назначение — дальнейшее завершение строительства.
Этапы купли-продажи участка с недостроем
Рассмотрим две возможные ситуации:
- Оформление участка с домом не проводилось.
- Объект незавершенного строительства зарегистрирован.
В первом случае в договоре купли-продажи фигурирует только земельный участок, так как только он юридически может быть продан. Во втором случае в договоре будет указан и участок, и объект незавершенного строительства, так как он зарегистрирован. В зависимости от ситуации, покупатель и продавец могут выбрать один из двух вариантов оформления сделки.
Если вы решаете приобрести участок с недостроем, существуют следующие варианты:
-
Покупка участка без оформления недостроенного объекта. В этом случае в договоре купли-продажи фигурирует только земельный участок. Оплату за недостроенный дом покупатель будет вносить отдельно, при этом соглашение оформляется с участием свидетелей с обеих сторон. Этот вариант позволяет избежать лишних налогов, особенно если стоимость недостроя значительная.
-
Покупка участка с оформленным недостроенным объектом. В этом случае в договоре купли-продажи указываются как земельный участок, так и объект незавершенного строительства. Если вы хотите, чтобы в договоре были указаны сведения об участке вместе с недостроенным домом, попросите продавца оформить в собственность объект незавершенного строительства.
Проверка документов и легитимности объекта
Приготовившись к сделке, важно проверить несколько ключевых аспектов:
-
Разрешительная документация. Запросите документ, на основании которого был оформлен дом. Объект недвижимости регистрируется на основании разрешения на строительство или другого документа, такого как решение суда. Это необходимо, чтобы убедиться в легальности строительства и избежать будущих проблем.
-
Границы участка и расположение дома. Получите официальные и фактические сведения для сравнения. Бывает, что участок или дом сдвинуты относительно установленных границ. Вызовите геодезиста, чтобы установить соответствие фактических данных о границах участка с информацией из выписки ЕГРН. Специалист проверит, не заходит ли дом за установленные границы и соответствует ли расстояние от забора (должно быть не менее 3 м от пограничной черты).
-
Привязка дома к земельному участку. Для этого посетите сайт публичной кадастровой карты и введите кадастровый номер дома или участка. Если дом обозначен розовым цветом, значит, привязка есть. Обратите внимание, что дом может быть зарегистрирован в собственность, но не привязан, так как данная практика начала применяться относительно недавно. Если привязка важна для вас, попросите собственника выполнить эту процедуру.
Запрос выписки из ЕГРН
Важно самостоятельно запросить выписку из ЕГРН на сайте Росреестра. В документе будут указаны основные данные о доме, включая информацию о привязке к земельному участку. Кроме того, обязательно запросите у продавца градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
Заключительные шаги
При планировании завершения строительства недостроенного дома, необходимо подать на согласование уведомление о завершении строительства. В противном случае, могут возникнуть проблемы с законом.
Рекомендации по покупке участка с недостроем
Покупка участка с недостроенным домом — это ответственный и сложный процесс, требующий внимания к множеству нюансов:
- Юридическая чистота. Убедитесь, что все документы в порядке и объект зарегистрирован законно.
- Техническое состояние. Оцените состояние недостроя и его пригодность для дальнейшего строительства.
- Финансовые аспекты. Проверьте все финансовые обязательства, связанные с объектом, чтобы избежать неожиданных затрат.
Заключение
При покупке участка с недостроенным домом важно тщательно проверять всю документацию и привлекать специалистов для оценки юридических и технических аспектов сделки. Это поможет вам избежать ненужных рисков и сделать процесс покупки максимально безопасным и выгодным.