7 самых распространенных ошибок при выборе и покупке земельного участка

Люди, которые когда-то отказались от строительства дома, опасаясь долгих поездок на работу, теперь решают купить участок земли и начать строительство.
Рост цен на недвижимость, низкие процентные ставки по депозитам и растущая инфляция, вызванная неограниченным печатанием денег, побуждают людей покупать участки в инвестиционных целях.
Для людей, которые планируют построить собственный дом мечты, ситуация на первый взгляд не выглядит слишком оптимистичной.

Ошибка 1. Руководствоваться эмоциями

В сложившейся ситуации у многих складывается впечатление, что выбора нет: цены на недвижимость растут, а участков мало, поэтому нужно быстро принять решение о покупке.

Это так называемый FOMO (Fear Of Missing Out) — страх, что нам что-то не хватает. Вы чувствуете беспокойство, что в какой-то момент у вас закончится недвижимость в выбранном месте и в рамках вашего бюджета?

Есть хорошие новости:

Цены на земельные участки выросли в основном в окрестностях крупных городов. Цены на участки, расположенные в отдаленных районах, часто были на одном уровне в течение многих лет. В разных уголках страны, конечно, ситуация разная и именно поэтому предлагаем вам проверить цены самостоятельно.
В интернете вы найдете не все участки для продажи. Как узнать, продаются ли они? Разъезжайте по окрестностям, спрашивайте соседей, спрашивайте в местном магазине, ищите объявления на заборах или рекламных столбах.
То, что цены сейчас высоки, не означает, что они не будут ниже. Не верьте, что «было уже дешевле» – никто не знает. Гораздо лучше подождать с покупкой, чем рисковать покупкой не того участка – о чем и пойдет речь в следующих пунктах.
Что делать, если в вашем районе мало участков и есть риск, что через мгновение все они будут проданы? Ищите земельные участки в другом районе, например. Может оказаться, что вы найдете идеальный участок по хорошей цене, которая компенсирует, например, более длительное время поездок на работу или в центр ближайшего города.

Ошибка 2. Вера в слова продавца

Владелец участка может не иметь полной информации о собственности или может попытаться обмануть вас. Слова продавца не имеют смысла – важны документы и проверенная информация. Какую ошибочную информацию можно получить от владельца участка?

а) Коммуникации
Важно понять произведено ли подключение к электричеству, водоснабжению, канализации или газу. Это значит, что после покупки недвижимости вам не придется проходить какой-либо административный путь и тратить деньги, ведь все подготовлено и оплачено нынешним владельцем. Чаще всего, однако, «вооружение» означает, что участок не имеет коммуникаций, а инженерные коммуникации расположены на подъездной дороге. Ожидайте предъявления документов, подтверждающих выполнение подключений. Если участок не подключен, рассчитывайте показать технические условия, подтверждающие возможность освоения территории.

б) Участок ИЖС
Предполагалось, что если решение об условиях застройки или местный план пространственной застройки допускает строительство односемейного дома, то участок является «строительным», но его всегда следует проверять. Проверьте положения местного плана для конкретного участка или ознакомьтесь с решением об условиях застройки. После просмотра документов может оказаться, что участок является сельскохозяйственным участком, на котором может строить только фермер, или что это лес, на котором не может быть реализован ни один строительный проект.

в) Не будет проблем со строительством
Недостаточно проверить только местный план или решение об условиях застройки.

Например, вы также должны учитывать:

• Грунт – ненесущий грунт может помешать развитию или значительно увеличить затраты – это связано с необходимостью замены и уплотнения грунта под будущее здание. Ожидайте, что продавец выполнит геотехнические изыскания или подпишет предварительный договор, содержащий обязательство приобрести участок, когда геотехническая съемка покажет хорошие условия грунта.
• Соседство (лес или близко расположенные соседние постройки) – может значительно снизить застройку участка. Это связано с необходимостью соблюдения минимальных расстояний между лесом и зданиями.

Всегда внимательно проверяйте все документы и информацию, а в случае сомнений поговорите с местным дизайнером, например, который подтвердит возможность строительства на выбранном участке.

Ошибка 3. Вера в посредников

Агентом должен быть человек, который поможет вам выбрать и купить участок, на котором вы сможете построить дом своей мечты.

Хороший агент характеризуется:

• Любознательность. Агент должен узнать ваши ожидания относительно участка и планируемого здания.
• Опыт. Он должен проработать не менее нескольких лет в данной области.
• Знание. Он должен быть знаком с местными планами, условиями строительства, техническими условиями и ограничениями, связанными с развитием.
• Точность. Он должен проверить все документы и убедиться, что покупка недвижимости будет безопасной.

На практике агенты по недвижимости сосредотачиваются на быстрой продаже участков, которые они предлагают, преувеличивая их преимущества и игнорируя недостатки. Агенты по недвижимости всегда ставят свои интересы выше интересов продавца и покупателя, взимая при этом комиссию с обеих сторон. Проверить надежность риелтора можно, задав ему вопросы о параметрах участка, наличии инженерных коммуникаций, стоимости подключения, геотехнических изысканиях, ограничениях, связанных с застройкой и т.д. Надежный агент ответит на каждый ваш вопрос, ненадежный даст уклончивые ответы или побудит вас подписать договор. Найти хорошего, надежного риелтора довольно сложно. Однако, если вы хотите воспользоваться услугами посредника, найдите кого-то, кто работает в этом районе в течение многих лет и знает это как тыльную сторону своей руки, а не посредника, чьи знания ограничены только информацией из рекламы. Хороший брокер риелтор поговорит с вами и спросит о ваших потребностях и ожиданиях и поможет найти участок, на котором вы можете построить дом своей мечты.

Ошибка. 4. Уделять излишнее внимание внешнему виду проекта

При просмотре объявлений не обращайте внимания на то, как выглядит проект на картинках. Важнее другие параметры: возможность застройки, тип земельного участка, расположение, площадь, цена и т.д. Почему?

Даже сорный и непривлекательный участок можно легко привести в порядок. Приведение участка в порядок, выравнивание площади и внесение нескольких сантиметров плодородной земли – относительно небольшие затраты.

Однако обратите внимание на то, не расположен ли участок ниже других участков – при заросшем участке его может не быть видно, и это грозит затопить вас от соседей выше. Кроме того, значительное возвышение грунта обходится довольно дорого – транспорт, стоимость земли и стоимость экскаватора может составить круглую сумму.
Всегда проверяйте информацию, которую вы получаете!

Ошибка 5. Выбор неправильного местоположения

Выбор местоположения имеет решающее значение и поэтому:

Прокатитесь по окрестностям и проверьте наличие крупных предприятий. Обращайте внимание на шумы и запахи,
выезжайте на участок в разное время суток, в будние и выходные дни;
поговорите со своими соседями и убедитесь, что жизнь в данном месте не связана с какими-либо неприятностями.
Если вы ищете спокойное, тихое место для жизни, вы, вероятно, будете искать участок земли в неурбанизированных районах, недалеко от леса или озера. Если это так, проверьте особенно тщательно условия и направления развития земель. Убедитесь, что в этом районе не запланирована скоростная автомагистраль, например. Местный план должен быть такой, чтобы он не позволял многоквартирную, промышленную или сервисную застройку на смежных участках. Тот факт, что за забором растет луг или лес, не означает, что на нем в будущем нельзя построить многоэтажное здание, производственный завод или большой магазин. Если участок расположен вне местного плана, и в этом районе есть, например, поля, они, вероятно, будут разработаны в течение нескольких-десятков или около того лет. Не существует эффективного способа «отрезать себя от цивилизации».
По этим причинам гораздо важнее выбрать участок, расположенный в хорошем микрорайоне, рядом – например – с детскими садами, школами, магазинами и без каких-либо неприятностей в районе.

Ошибка 6. Искать дешевые участки

Сравнивая цены на недвижимость, всегда проверяйте, какие расходы все еще могут вас ждать. Хорошая цена за квадратный метр не имеет значения, если вам придется:

• подключать коммуникации
• поднимать уровень земли
• заменять грунт в неблагоприятных грунтовых условиях
• разграничивать участок – проблема возникает, когда участок не имеет регулируемых границ

При неблагоприятных условиях дополнительные расходы могут даже превысить стоимость покупки земельного участка! Возможно, лучше купить более дорогой, но уже с коммуникациями, огороженный и готовый к строительству дом.

Ошибка 7. Нет конкретных ожиданий от дома

Не покупайте земельный участок, пока не будете уверены, в каком доме хотите жить. Локальным планом или решением об условиях строительства может быть запрещено строительство одноэтажного дома, дома с подвалом, мансарды с определенным углом наклона крыши или строительство дома с нестандартной шириной фасада.

Чтобы определиться с образом будущего дома ответьте на следующие вопросы:

- Какая форма здания?
- Какие комнаты хотите иметь, и какой площади?
- Вы хотите иметь гараж в доме?
- Вы заботитесь о подвале?
- Как разместить дом на участке? Какие комнаты должны быть освещены, а какие не требуют солнечного света?
- С какой стороны дома вы хотите иметь террасу? С какой стороны будут расположены въездные ворота?
- В какой части участка будет располагаться сад? Место для детей?

Ответы на эти вопросы позволят вам не только определиться с будущим зданием, но и помогут определиться с длиной и шириной участка вашей мечты.

Надеемся, что вышеперечисленные советы помогут по-другому посмотреть на текущую ситуацию на рынке недвижимости и выбрать земельный участок на котором вам будет комфортно и радостно жить)